Pela saúde do Mercado Imobiliário

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O artigo de hoje é mais uma reflexão do que uma notícia de algum tema latente do mercado imobiliário.

Advogado do ramo há muitos anos, atuando geralmente como contratado de empreendedores, comum eu ouvir de consumeristas que somos adversários de adquirentes consumidores, vez que defendemos os interesses de incorporadores, loteadores e demais desenvolvedores na habitação.

Sempre argumentei que isso é uma visão míope, rasa, do que significa a atuação de um bom operador do Direito, no caso, do direito imobiliário.

Hoje eu quero explicar um pouco melhor esse tema.

Vivemos num sistema capitalista, em que o lucro é visado pelas empresas. Considerando principalmente as altas taxas de juros sobre o capital vigentes no país, pode-se dizer que para qualquer cidadão empreender há que se ter a expectativa de que a produção trará a ele maior rentabilidade do que seu dinheiro investido em títulos financeiros de bancos de primeira linha, que traz obviamente risco bastante menor.

Por assim ser, qualquer empreendedor está sujeito ao risco do negócio, ao sucesso ou insucesso de seu produto. Porém, ninguém deve ficar à mercê da chamada insegurança jurídica, que nada mais é do que a mudança da regra do jogo com a partida em andamento. Em síntese, o empreendedor cumpre as regras e exigências legais para colocar o seu produto no mercado, produto esse que pode ou não ser um sucesso. Em caso positivo de triunfo nas vendas, executando com perícia o seu produto a ser entregue, amealhará os lucros daí decorrentes. Em caso negativo, amargará com justiça os prejuízos pelo risco assumido.

Isso é certo, justo, previsto e assim funciona há séculos.

O que não pode ser aplaudida é a criação de novas regras, no curso do desenvolvimento do produto posto ao mercado, a colocar em risco o negócio entabulado.

Exemplo: o corriqueiramente chamado “distrato”. Não é crível que um empreendimento imobiliário que seja sucesso de vendas possa simplesmente se tornar um pesadelo ao longo do tempo de sua construção pela mera opção de desistência de variados compradores, a transferir o risco de desvalorização do imóvel unicamente ao empreendedor.

Ora, um empreendimento imobiliário se desenvolve em três a quatro anos, pelo menos. Se o cenário econômico for bem, valorizam-se os imóveis e não se fala em ‘distrato’. Entretanto, em crise econômica, o preço dos imóveis pode baixar mas nem por isso podem os adquirentes se desfazer do negócio, em respeito a irretratabilidade do negócio, inerente à incorporação imobiliária, conforme previsto em lei.

Nesse momento vem a minha defesa do sistema como um todo, e não do empreendedor pura e simplesmente.

Imaginem que esse empreendedor não é um mero desconhecido mas, no meu exemplo, você. Você utilizou capital próprio deslocado do investimento em instituição financeira, ou captou no mercado a juros altos, para empreender. Adquiriu a preços consideráveis o terreno. Cumpriu rigorosamente todas as burocráticas etapas de aprovação do seu idealizado empreendimento, tudo após contratação de arquiteto, corretor de imóveis, advogado, o que te gerou ainda maiores custos. Lançou a mercado o seu produto. Conseguiu vender boa parte das unidades dele integrantes, o que contribuiu com a decisão de dele não desistir, tal qual te possibilita a lei para os primeiros seis meses do lançamento. Obteve financiamento para a construção, com juros novamente volumosos. Ou, ainda, utilizou novamente capital próprio, dessa feita para custear os insumos à obra. Empreendimento se aproximando do fim da construção, com muito capital empregado e nenhum lucro ainda auferido e, em cenário econômico de crise, mais da metade dos compradores das unidades do prédio opta por desistir da aquisição, exigindo ainda que você devolva 80 a 90% do quanto até então pago, como se a compra de um imóvel “na planta” fosse uma espécie de poupança bancária ou, ainda, um ato meramente especulativo.

O que você faria? Bom, caso não falisse, o que é muito provável considerando o volume de dinheiro envolvido em um empreendimento imobiliário, certamente você desistiria de novamente empreender no ramo imobiliário de incorporação no país, causando transtornos, a médio prazo, a trabalhadores da construção civil, arquitetos, corretores e, principalmente, compradores da casa própria que terão menos ou nenhuma opção.

Por isso a defesa do sistema, e não de fulano ou cicrano.

A visão rasa, por vezes, é mais perigosa que a cegueira.